【中国READ地产设计论坛】商业地产、设计机构专家共探讨

由地产设计网READatChina.com主办的中国地产设计论坛在上海新国际博览中心隆重举行。作为上海酒店工程与设计展览会的重要要活动之一， 以当下颇受关注的互联网为切入点，聚焦“互联网环境下，商业地产设计与发展趋势”，来自全国各地房地产、设计师代表近300位嘉宾听众到会，聆听最新商业 地产形势，展望未来发展趋势。

本次论坛演讲嘉宾集合了商业地产专家及知名设计机构负责人，亿翰中国董事上市房企研究中心副主任张化东、宝龙商业集团副总经理李震、招商地产副总建筑师胡 树志、上海利林置业管理有限公司董事长孙浩、龙湖地产商业设计总监史飞、RTKL副总裁曹斌、三益中国执行董事刘晓兰、EUMake设计联盟中国区首代总 经理成晟、Champan Taylor执行董事华镭、DAO陆道股份副董事长谭启钰、《中国房地产报》华东新闻中心主任邱桂奇（以上排名不分先后）作为演讲嘉宾先后参与了演讲。

主持人：亿达产业投资副总裁

亿翰中国董事上市房企研究中心副主任张化东首先为大家带来了2015第一季度中国地产市场分析报告。  

张总认为：整个行业今年最可能出现反转点的应该是三季度末四季度初，上半年可能不会有非常明显的变化，而是会面临一个紧缩的状态。从中期来看，2016年到2017年可能是比较好的时间点，我们应该为了2016年或者2017年的房地产行业的反转做好准备。

互联网时代，商业地产设计如何发展？设计思维如何与互联网思维融合？来自房地产设计及建筑设计机构的专家在首场高端对话中为现场来宾带来了解读。

招商地产副总建筑师胡树志

过去我们做地产，其实都是比较粗暴的，包括商业地产。很多应该提供的服务实际上并没有实现，而随着市场的转变、竞争的愈发激烈，如今客户的价值最大化可以 得到更好的体现；另一方面，体现人性关怀和艺术空间、注入很多文化艺术的元素，即从设计到经营环境的塑造，可能在未来得到比较多的提升。过去那种简单的商 业模式在如今是很难生存的，比如深圳现在已经是综合体的经营，陆续出现了若干综合体很难经营下去，原来的硬件可能做的不到位，经营者的经营理念也没有提 升。像这样仍然爱在比较简单的层面上去竞争，实际上已经逐渐被市场抛弃，这也就促使开发商或者经营者，必须从人性关系方面，艺术性的体验方面和人文环境、 价值提升方面做更大的努力。

RTKL副总裁曹斌

互联网的意义在于改变了人的生活方式。比如，现在很多国外的酒店品牌都可以从手机上面订房以后，无需钥匙就可以直接进房。又比如现在很多购物中心因为电商的冲击而强调体验性以及互动性。所以我们在做酒店、购物中心设计时，在做规划的时候，越来越多考虑到这些方面。

说到设计方法，以前收集资料都是要从期刊或者杂志，现在互联网的发展，让信息传播非常快。现在可以通过互联网技术的使用寻找一些相关的数据、最新的材料和手段。确实互联网和互联网技术对我们的影响非常大。

Champan Taylor执行董事华镭

大家都说，目前二线城市的商业地产发展过剩，竞争无序，三、四线城市是未来的潜力，一线城市因为需求很大，仍然有发展空间。作为设计机构来说，应该适应新 的市场。目前各个公司都在调整自己的设计方向和设计板块，Champan Taylor在预测未来的重点可能是IT的主题乐园、规划娱乐。对设计公司来说，必须从设计能力和业务上，做到更专业化。之前设计市场一直比较火，大而 全，我觉得未来的发展趋势应该是从大而全转向专与精。

DAO陆道股份副董事长谭启钰

讲互联网时代下商业地产设计的新趋势，不如讲互联网趋势下，商业地产的定位，而不是设计定位。商业地产未来的定位是核心问题，设计是后面考虑的。商业地产的 决策权仍然是在房地产商手里，我们的设计师有很多的互联网思维，商业的思维在设计的过程中会协助业主做一些判断。目前国家面临深度的经济结构调整和转型， 整个国家在探讨新的发展模式。讲到房地产以及我们的设计，这个模式的调整现在正在进行，高投入、高产出，快投入、快产出的房地产模式突然转过来了。我们所 有模式的调整，必须顺着大的规律。中国的产业经济转移，一定是由东往西的转移，这个时候所有的房地产企业，以及服务于房地产企业的设计企业、资本企业，一 定要顺着这个方向探索新的发展方向和模式。大的开发企业一定是未来在新型城镇化大背景下，为三四线城市甚至乡镇做服务的综合提供商，这是非常重要的一个突 破点。为什么说乡镇这一级提供综合服务呢？和欧美不一样，你到美国欧洲很多偏远的小镇只有几户人家，中国是十几亿人口的大国，随便一个镇几万人，足以支撑 一个市场。我们很多房地产企业如何在这个时候抓住机会？有自己的资本、资源、管理体制，如果能够在未来摸索出一条新型城镇化的服务提供商，将为未来社会提 供可持续发展，它所解决的就业是不可预估的。

EUMake设计联盟中国区首代总经理成晟

过去地产商和设计师之间的接触都是靠传统方式，基本上不依赖互联网。现如今的其他产业，比如说涉及到产品、买卖、制造业，很多已经以互联网结合，但以设计 的方式还没有，大家也都在做尝试。我们认为互联网可以拉近地产商与设计师之间的距离，甚至颠覆促进他们之间的关系，让他们的合作更有效率。另一方面，从技 术角度来讲，互联网革命也是一个非常好的技术革命，像3D打印技术，甚至3D扫描的技术，都在为传统建筑的制造方式提出了一种新的思考。比如说前段时间 3D打印的别墅房子在中国出现，这些都是IT技术的革新，最新的建筑设计方面的技术如何融入到传统的方方面面，都是非常有启发性的。

第二场高端对话聚焦“突围与改变”，由三益中国执行董事刘晓兰主持

在高端对话环节，三益中国执行董事刘晓兰女士担任主持嘉宾。她与宝龙商业集团副总经理李震先生、上海利林置业管理有限公司董事长孙浩先生、龙湖地产商业研 发总监史飞先生、《中国房地产报》华东新闻中心主任邱桂奇先生，对话甲方对于商业地产设计的期待，探讨设计对于商业运营和商业资产价值的影响。

几位讨论嘉宾从设计管理的角度出发，直面与设计公司沟通过程中遇到的困惑。拒绝流水线产品、从使用者的角度去评判作品是大家一致的心声。在刘晓兰女士看 来，商业地产是一个很个性化的产品，一定要尊重地域、文化、市场和消费习惯做合适的产品。“标准化”在商业地产领域是不切合市场需要的。

面对互联网时代电商的来势汹汹，刘晓兰女士指出，要警惕电商的影响但是也无需夸大。因为商业的本质还是要回归互动、体验、社交的平台，这是电商所无法取代 的。当提及主题购物中心、体验型商业的打造如何兼顾投资回报时，讨论嘉宾指出，商业的本质还是坪效，体验型商业为消费的产生提供了更多的理由。但是它不是 一个标准的模式，还是需要因地、因人、因时地展开。

如今商业地产市场正在经历从“增量”市场到“存量”市场的转变，如何盘活现有资产，提高资本认同，提升产品价值，刘晓兰女士在发言中总结道，不仅需要冷静的判断，更需要专业的眼光，互联网时代，玩转商业地产，依然任重而道远。

宝龙商业集团副总经理李震

很多同行在上海K11落成之后蜂拥而至去参观，参观之后都说很好，很多同行也希望来投资，让我协助一起来做一个相似的。我觉得K11并不是适合每一个城市 每一个项目的，应该是因人、因地、因时。只有具备这三个条件，K11才能成功。所以，我认为，未来的体验型商业，没有一个标准的模式，K11不是唯一的成 功的模式，所谓体验是如何让人的情感、人的社交、情感交流的平台应该作为人最基本的需求，应该是在物质以外精神需求的平台去打造。也许，你可以做美食，可 以做儿童，可以做艺术，可以做文化，但是不是有一个标准的答案？其实K11的设计不一定是适合所有项目的。

上海利林置业管理有限公司董事长孙浩

作为乙方的管理公司，我们有的时候会为甲方考虑一些前置条件。比如开发的时间，设计师设计的出入，没有经验的甲方一般找设计方。但比如设计一个商场，招商 是不是能够匹配是一个重要的前提。运营方要向设计方走一步，而设计方也要往前走一步，知道运营方有什么条件，很多设计方在这方面能力是不够的。现在中国的 商业设计公司大而全，从建筑设计包括标识标牌，但是成熟的市场是大家有明确的分工，每个人做各自擅长的，最终协调在一起变成好的产品。第二，设计对开发资 产回报来说是很重要，因为我们在设计的时候，控制得是否得当对资本规划是有很大影响的。第三，设计和施工的流程方面也是很重要的。很多设计师做商业规划的 时候先谈外立面，其实应该先关注内部，这样的流程和成本才能达到最优化。我认为运营开发和设计其实是一起的，大家最后完成一个好的作品，是这样的一个目 标。

龙湖地产商业设计总监史飞

我挺想举个例子。原先我们自己做杭州万象城是一个蛮追求效率的一个创意，也没有浪费空间，现场感受也很大气，装修各方面客户的感受不错。但会后我不断看深 圳万象城，后来发现深圳万象城有些地方还是浪费的，包括现在看恒隆广场，有地方看似是浪费的，但是营造出来的是一种放松、休闲，地面材料各种瓷砖的变化， 光影的变化，后来体会出一种所谓购物时候园林般的感受。我想用这两个例子回应一下，差异化的产品建立在你对成本控制、效率追求和效果之间的考虑，很微妙， 确实没有标准。